| 4．多くのサブリース会社が取り入れる、免責期間。常に満室、は大ウソ! | 30年一括借上に不安を抱えるオーナー様へ。良いサブリースか悪いサブリースか、契約内容を正しく把握することが第一歩です。

多くのサブリース会社が取り入れる、免責期間。常に満室、は大ウソ!

サブリースは常に満室を保証しているように思えます。
営業マンのトークで「30年一括借り上げ」などと言われて、サブリースにすれば空室でも安心と契約をした方もいるかも知れません。
ただ残念ながら、ほとんどのサブリース契約で免責期間というものが設けられています。
これは、退去が出た場合1～2ヶ月間程度の期間は“必ず家賃が入らない”仕組みです。

この免責期間によって、入居者が退去すると1ヶ月から2ヶ月程度家賃が入らない期間ができます。そのため、常に満室で稼働していることにはなりません。
借り上げしてもらっているのに、空室のリスクはそのままオーナーに残っているのです。

免責期間は実際に条文やグラフで書いてあります。

例えばこれ（左下赤枠）を読んでいくと、『入居者退去時1ヶ月間の入替免責負担期間が発生する場合がございます。』とあります。さらに『※免責期間中の賃料は弊社取得となります。』と書かれています。
入居者が退去して次の入居者がすぐ決まった場合、普通オーナーは安心できると思いますが、 実際は問答無用で2ヶ月位免責期間で家賃がオーナーに入りません。 早く入居者が決まった場合、その間の家賃はサブリース会社の収益になります。

さらに免責期間が『入居可能日より60日～90日間』発生しますとも書いてあります。
これは入居者が退去した時の免責期間と合わせると120日間なので、最大で約4か月程免責期間が発生してしまうケースになります。

この免責期間はオーナー毎に変えられている可能性があるので、ご自身の契約書も見返したほうが良いと思います。
そして、一般的な管理でもサブリースでも、入居者が退去した時には賃料が支払われない期間があるという事を確認してください。

築年数にもよりますが上手に物件の運用が出来ていれば、空室率は大体平均2％から5％で済みます。上手に運用している物件では、空室率はそれほど怖い数字ではありません。
大手にサブリースで任せていれば大丈夫という考え方もあると思いますが、サブリース料としては大体20％ぐらい取られています。
普通に運営していれば5％ぐらいで済むものを、あえて支払う必要があるかどうかを見極める必要がありそうです。

お持ちの物件で年間どの程度退室があるのか調べてみてください。
“入居率”、“空室免責期間”、“退去率”を合わせて、サブリースを選択することが大切です。