実例3：D社で6棟建てられたオーナーさんのケース
オーナー情報
M氏
もともと地主のオーナー様。親の代でD社から提案を受けていたが親は断っていた。
相続後もD社から提案をうけた。試しに2棟建ててみたらキャッシュフローもよく良かったのでその後立て続けに建築していった。
当時のいきさつ（経緯）・背景
10年間ほとんど空きがなく、稼働率も非常に96％以上だったが、10年が経過した瞬間にサブリースの借り上げ金額を下げられた。
稼働率がいいのに借上げ金額を下げられる事に納得がいかず理由を聞いても、周辺の物件が値下げしているからという理由で下げられた。
不安・不満要素
担当者がとにかく変わる。細かく打ち合わせしても検討しますと言ったきり連絡がこず、担当者へ連絡しても担当が変わってしまう。
値下げ以外でリフォームなど設備を改善することで値下げ以外の方法はないのかと聞いても値下げしか言ってこない、話し合いがまるで通じない。
転機・当社での分析
サブリースセミナーのチラシを見て、サブリースがどのようなものかを知ろうとご参加。
今後のキャッシュフローがどうなっていくのか心配されており、診断をすることになりました。
サブリースの場合と一般管理に切り替えた場合とのシミュレーションも行い、こちらが実際に診断結果としてまとめたものです。
シミュレーションに際しては、A棟で行なった借上げ賃料の下落率を参考にしました。
結果
今回A棟で行なった借上げ賃料の下落率を参考にシミュレーションしましたが、一般管理に切り替え入居率95％を維持した場合と比べたとき、サブリースを切り替えてリスクを負うには10年後の手残り額に大きな差が出ませんでした。
また、ローン返済比率も現状良好です。
これらも踏まえて、現状では一般管理に切り替えずに経過観察が良いかと提案させていただきました。
今もこのオーナーさんはD社で運用されていますが、現状をこうして把握できたことで不安は取り除けたのかなと思います。
これから値下げ交渉があっても、どこまでなら大丈夫なのかどこからが危険なのかの判断ができます。
また、減価償却の減少による税金の額の増加など、これから起こるであろうことも把握できたので、今から対策を検討しておくことができます。
今のサブリースを安心して上手に運用するためにも、こうした診断は大切なのかなと思います。
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