| 賃貸収支シミュレーション実例2 | 30年一括借上に不安を抱えるオーナー様へ。良いサブリースか悪いサブリースか、契約内容を正しく把握することが第一歩です。

実例2：T社で2棟建てられたオーナーさんのケース

この方は当初、D社から相続対策どうですかと営業受けたんですけれど、お父さんが反対されていたのでその時は話が流れました。
お父さんが亡くなってしまった後にT社から、空室があったとしても最低でも家賃の70%絶対保証するという内容で営業を受け、それならとアパート建設を決意されました。
T社の場合少し分かりづらいのですが、一般の管理をしています。空いてしまった部屋には家賃を保証しますという、家賃保証付の一般管理のような感じになっています。

一括借り上げではなくて空室分の家賃を保証してくれるという話だったので安心されていましたが、実際に退去が出てから保証賃料の支払いが開始されるまで、免責期間が2ヶ月ありました。「あれなんかちょっと話が違うんじゃないかな」というふうに、この時オーナーさんも思ったんです。
保証っていうのもタダでしてくれているわけではなくて、毎月保証料を支払っています。
それなのに賃料が返ってくるのに2カ月かかるのでは、その間に決まっちゃったら意味がないというように、ちょっと不満をもたれていました。
さらに管理委託契約書を見ていくと、年間の物件の稼働率が一定の水準を越えないと家賃の保証率も下がるという仕組みにもなっていたということです。

転機・当社での分析

この方もセミナーに来こられていて、キャッシュフォロー診断してみましょうかということで見させていただいた結果です。
現状では空室が4%出ていましたが、空室に関して保証があるので空室率としては2.5％です。
しかし毎月固定費で家賃保証分5%払っているわけですから、合計して考えると92.5％しか稼働してないのと同じ状態ということが分かりました。
その他、この地域だと大体更新料一か月取れるところも多いんですが、更新料が一度も支払われている形跡がありませんでした。仮に20戸あったうちの半分が更新したとしても、年間大体50万円くらいの更新料になります。

シミュレーション

キャッシュフローでシミュレーションさせて頂いた結果です。
これはT社で続けたときのシミュレーションで、10年後199万円単年手残りが残りました。

一般管理に切り替えた場合、100%からやっていきます。この場合338万円。

95%で稼働していった場合が266万円。

常に90%で稼働した場合、194万円の手残りが残るというシミュレーションになりました。

結果をまとめるとこの様な表になります。
サブリースと稼働率95%とで10年後の手残りを比較してみると、差額は約688万円でした。
稼働率90%だと、サブリースの方が手残りは最終的に多くなる試算になります。

ただ稼働率が90%というのは実例1の表にあったように、5室退去して入れ替わりがあった場合に大体5ヶ月くらい空いてしまうという状態です。上手に運営して周辺の相場をきちんと分かっていれば、これが常に続くというのはなかなか考えにくいように思えます。
それで、大体現実的なのが稼働率95%という数字です。
差額688万円というと、だいたい1.5棟分の平均の塗装費用と同じくらいなんですね。ですので、この688万円の差額を10年後の投資としてT社に預けているんだという風にとらえるのならば、それも一つの手だと思います。
それとも、ご自身の物件で外壁の塗装に充てるのか、そこはオーナーさんの判断になります。

結果

この方も、結果的には管理を引き継ぐことになりました。

その時にあったことが、入居者は家賃の保証会社というのに入っていまして、これがT社独自のものだったんです。実際、管理切り替えたときにその保証会社の引き継ぎができませんでした。そのため、切り替えした時にはオーナーさんに、一室あたり1万円ぐらいの保証会社の保証料程度を支払っていただく形になりました。
管理変更したあとは数件退去があり空室損失が3%出たのですが、結果としては97%での稼働になっています。