家賃減少時代に、サブリース経営で大切な資産を無駄にしない3つのポイントとは
2018年、越谷市にお住まいのＹさんは、ある全国でも大手の管理会社から送られてきた提案書に一人頭を抱えていました。
『４月より、送金賃料は
６０万円になります。』
来月から、入ってくる収入が毎月１０万円も減額になる。
Ｙさんは誰にも相談できないまま、悶々とした1週間を過ごしていたのです。
もしこれがただの１０万円であれば、ここまで頭を抱えることはありません。
Ｙさんにも別の仕事で多少なりとも収入があります。
もしかしたら大学生の娘に少しアルバイトの時間を増やしてもらって月のお小遣いを浮かせれば問題のない金額かもしれません。
ただ、建築時の想定では７０万円の収入が３０年以上、変わらずに入り続ける計画で立てた借入返済計画が、減額になることでついに赤字になることが確定してしまったのです。
事あるごとに家賃は下がり続け、家族を守るために始めた賃貸経営が厳しくなり続けることが目に見えてわかる状況。
今まで『なんとかなるだろう』と目を塞いでいた問題がついに現実に突きつけられたのです。
- ・大手だからと家族全員で賛成した経営がうまくいっていない。
- ・なんでもっと前に対策を打っておかなかったのか？
- ・建築時に懇意にしていた営業マンも担当替えで相談することもできない。
- ・今まで、もしかしたら家賃があがるかも…と期待していたが、それももう難しいだろう…。
- ・家族になんて話そう。
- ・借入の返済は続けられるのか…。
誰かのせいにして解決する問題であれば家族に話すのもまだ気が楽ですが、それで解決しないのも十分わかっています。
不安な気持ちと解決策が見えない焦りの中で、Ｙさんは答えを見いだせず、悩んでいました。
そんな中、郵便物の整理をしていると、ふと、ある越谷市内のオーナーの賃貸経営改善の記事が目に飛び込んできました。
見てみると、サブリース経営の収支を見直して、赤字同然の経営から、わずか1ヶ月で月間の収入を10万円以上増やした成功事例がなまなましく語られていました。
『これなら、もしかしたら自分の経営も同じように良くなるかもしれない』
Ｙさんの赤字経営脱出計画がスタートしました。
Ｙさんがまずはじめに取り組んだのが、
『自分の経営が、”良い”のか”悪い”のか、判断する』ということです。
成功されたオーナーが実践されたように、地域の同様の物件の家賃相場、実際に入居者が支払っている家賃や付帯の費用、毎月定額で入金される賃料や固定で支払っている工事に関わる経費や銀行への支払いなど、一括借上げの契約書とにらめっこして、細かく出してみました。
すると出てきた結果はＹさんが思いもしないものでした。
契約当初、保証料率を90％と思い込んでいたものが、
実は5％以上も低い84％で運用されていた、という事実。
いままでの管理会社への信頼が音を立てて崩れていく思いでした。
それ以外にも、固定で支払う工事費のオプションや一括借上げ契約であれば入金されるはずの共益費が入ってこないなど、独自の契約による経費が収益を圧迫し、赤字に近くなっていたことがわかりました。
今まで払っていたものが、もし自分の手元に残っていたら…。
現実の数字に今までの経営への後悔もありましたが同時に希望も見えてきました。
『これだけの費用をかけているのであれば、
対策次第で黒字経営にできるはずだ』
実際に試算してみると、たくさんのことが見えてきました。
- そもそも実際に貸している賃料と管理会社から提示された保証賃料が違う。
- 入居者からもらっている共益費やオプション費用は管理会社の収入。
- そもそも建築費用が高かったため築10年を超えると赤字になりやすい計画だった。
- 一括借上でも一般管理でも空室のリスクは2％程度しか変わらない。
- 銀行への支払いが高く、少し工夫すれば月々の返済額を減らせるかもしれない。
やれることは片っ端から試してみよう。
遠方に住む息子さんや娘さんは、はじめは『なんでわざわざリスクを犯す必要があるのか！』と猛反対でした。
Ｙさんが時間をかけて現状を包み隠さず話し、不動産会社にも足を運び、なんとか理解をしてもらえました。
正直、Ｙさんにとっても、不安でいっぱいのスタートでした。
対策をスタートして２ヶ月後…。
Ｙさんの経営は大きく変わりました。
毎月、通帳には確実に２０万円ずつの預金が溜まっていきます。
今まで銀行の引き落とし時期にあたふたしていた毎日は終わりました。
はじめは心配していたご家族も、本当に経営が良くなったのを見て、食卓にも明るい話題が戻ったのです。
Ｙさんの成功事例はいかがでしたでしょうか？
これは、実際にＹさんが経験した、実際の賃貸経営のおおきな転機の物語です。
はじめまして。
申し遅れましたが、私は株式会社マルヨシ代表取締役小山哲央と申します。
越谷市で創業３０年の賃貸管理会社です。
もしかしたら、私共の看板や車などを見ていただいたり、弊社にお越しいただいたことがあるかもしれません。
おかげさまで、毎年100名以上のオーナー様に弊社の相談窓口をご利用頂いています。
実は、このＹさんの物語は、DMをきっかけにＹさんからお問い合わせいただき、弊社とともに、なんとか経営を良くしようと奮闘した2ヶ月の記録でもあります。
実は、こんなお悩みで弊社にお問い合わせいただくケースがここ数年増えてきています。
- ・ 相続対策で建てたアパートだが、賃貸経営で利益が出ない。
- ・ サブリースをお願いしているが、だれも相談できる人がいない。
- ・ 赤字経営が続いて、どうしていいかわからない。
Ｙさんと同じようなお悩みです。
そんな中で、なぜ、Ｙさんは2ヶ月でいっきに収益を改善することができたのか、ポイントを見ていきたいと思います。
- 『大手さんに任せているから安心、
と思っていませんか？』 - 今回、ご相談にいらっしゃったＹさんもそんなオーナーの一人です。Ｙさんの場合、当初の事業計画も、その後の賃貸経営も任せっきりになっていたために、結果として、ご自身の経営状況が赤字になるまで気づいていませんでした。確かに大手さんは建物やシステムは
しっかりしているかもしれません。ですが、経営の責任は、良くも悪くも、すべてオーナーに帰ってきます。
『自分自身が賃貸経営の主役になって責任を持って運営する』当たり前のことかもしれませんが、これが賃貸経営の良い収益を出し続けるための第一歩なのです。
- 『賃貸経営の数字を見るより、
人や会社を見ていませんか？』 - 経営でいちばん大事なのは、数字です。どんなに営業マンが足繁く通ってくれたり、全国的にテレビCMが流れているような会社でも、オーナーが一番見なければ行けないのは、“賃貸経営の数字”です。
儲かる経営になっているかどうか、きちんと診断し、10年後の対策を立てて行くことがポイントです。もしかしたらあなたにとって、あまり思わしくない数字だったとしても、そこから経営を良くしていくことができるかもしれません。
- 『結果を出す前から、
諦めていませんか？』 - 大手メーカー任せて赤字経営になるんなら、きっとどんな会社に任せてもだめだろう・・・。そんな風に思い込んで何も対策を打たずにいたら、大きなチャンスを逃してしまう可能性があります。
こういった賃貸経営のお悩みは、一部のオーナーさんのお悩みではありません。マルヨシにいらっしゃる年間100組以上のオーナー 様は、そこから何かしらの対策をうち、確実に良い賃貸経営の未来へ、一歩を踏み出しています。大事なのは、『なにかできることがある！』と考え、前向きな第一歩を踏み出してみることなのです。
Ｙさんは、これらのポイントに正面から向き合い、将来の賃貸経営をより良いものにするために、行動を起こしました。
“ 次はあなたの番です ”
もし、少しでもあなたがＹさんのようなお悩みを抱え、少しでも共感されたならぜひ一度、弊社にご相談いただければと思います。
ぜひ、Ｙさんのように、少しでもご自身・ご家族の賃貸経営を良くしたい、という貴方様のご相談をお待ちしております。
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